Uit de Texelse Courant: Het land gaat lang niet altijd naar de buurman, Wie koopt onze agrarische grond?

Ook voor agrarische gronden op Texel is steeds meer belangstelling van buiten het eiland. De Texelse Courant besteedde onlangs uitgebreid aandacht aan de situatie op het Noord-Hollandse Waddeneiland.
Texel nieuwsbericht

januari 2022 - De Texelse Courant besteedde onlangs uitgebreid aandacht aan de agrarische grondmarkt van Texel. Verschillende agrarisch onroerend goed partijen en plaatselijke boeren komen aan het woord. Makelaar Jurjen Nannenga van Interfarms VLNN Makelaars, dat al meerdere jaren actief is op Texel, laat in deze Texelse reportage zijn licht schijnen over onder andere recente grondtransacties op het eiland, de actuele waarde van landbouwgrond, schaalvergroting en de verlenging van de productie- en waardeketen, het goede evenwicht tussen kopen en pachten en de link met het toerisme.

Wie koopt onze agrarische grond?

"Buurmans land is maar één keer te koop”, luidt een oude wijsheid. Maar dat vrijkomende landbouwgrond door een aangrenzende boer wordt gekocht, is niet vanzelfsprekend. Ook kopers van verder weg, zelfs investeerders van buiten het eiland azen op land.

Jurjen Nannenga

Agrarische grond is een productiemiddel. Maar het is méér dan dat. “Grond is ook emotie”, vertelt makelaar in landbouwgrond Jurjen Nannenga van Interfarms. Hij bemiddelt in menig grondtransactie op het eiland. “Grond is vaak al meerdere generaties in de familie. Dat zorgt voor een spanningsveld. Bij verkoop, bijvoorbeeld door bedrijfsbeëindiging, wil men het doorgaans verkopen voor de marktwaarde. Aan de hoogste bieder dus. Maar op Texel is het ook zo dat de agrarische sector in zekere zin één grote familie van elkaar is. Men voelt betrokkenheid bij elkaar en hecht er een zekere waarde aan wie het gebruik van de grond gaat voortzetten.”

Gunning komt regelmatig voor. “Een boer die de grond aanbiedt, geeft me een lijstje met namen mee bij wie ik eerst langs moet gaan. Mooi voor degenen die er op staan, maar vervelend als je naam er niet tussen staat. Daar ben ik wel eens op aangesproken. “Waarom krijg ík de kans niet om te kopen?”, vragen ze dan.

Inhaalslag

“De prijs van landbouwgrond op Texel ligt historisch een stuk lager dan aan de overkant. Door de eilandpositie en bijvoorbeeld doordat op Texel niet mag worden beregend. Wel is het zo dat Texel de afgelopen 20 jaar een inhaalslag heeft gemaakt. Momenteel wordt er rond de €70.000,- voor een hectare betaald. Daarmee is de grond hier nog steeds goedkoper dan bijvoorbeeld in de Wieringermeer, waar boven de €100.000,- wordt betaald.

De inhaalslag heeft verschillende oorzaken. De vlucht van geld van de bankrekening in vastgoed, maar ook dat op Texel een grote groep jonge en gedreven agrarische ondernemers actief is. Hun kennisniveau is hoog, er is veel uitwisseling van kennis en ze weten voor hun bedrijven een goed economisch model neer te zetten.

Schaalvergroting

Ondernemers weten op meerdere manieren hun inkomsten te verhogen. Bijvoorbeeld door schaalvergroting en/of hun productieketen langer te maken. Goede voorbeelden zijn Wezenspyk, dat de zelfgeproduceerde boerenkaas tot ver over de eilandgrenzen verkoopt, en ijsboerderij Labora, uitgegroeid tot een begrip. Texel is een sterk merk. Die meerwaarde zien steeds meer agrarische ondernemers. Ze bewerken zelf hun product, verkopen rechtstreeks aan de klant en/of zetten het als Texels product zelf in de markt. Akkerbouwers verlengen door de teelt, opslag en verwerking van pootgoed hun productieketen. Daardoor stijgt opbrengst. Je hebt ook bedrijven die met een boerencamping extra inkomsten weten te genereren.

Maar doordat het aantal boeren krimpt, daalt ook het aantal boerencampings. Dat is best zorgelijk. Vanuit economisch oogpunt, maar ook vanuit de recreant en de betrokkenheid bij de sector. Als er minder boerencampings komen, is het om meer redenen gewenst dat het aantal campingplaatsen per kampeerboer wat kan toenemen, zodat de hoeveelheid kampeerplaatsen gelijk blijft en de rendementen van de boerenbedrijven op peil kunnen blijven.

Schaalvergroting, verlenging van de productieketen, kamperen bij de boer en andere factoren zorgen voor een hogere stroom inkomsten. Daardoor zijn ze In staat de hogere grondprijs te betalen. Ook dat verhoogt de vraag. De groep agrariërs die in staat is grond te kopen, wordt wel kleiner. Ondernemingen die financieel gezond zijn, groeien door. Wat je ook ziet is dat meer vijftigers en zestigers stoppen, ook doordat ze geen opvolgers hebben en/of niet door willen boeren tot hun pensioen. Zij kiezen er voor nog iets anders te doen. Je ziet ook dat de veehouderij het door de stikstof, fosfaat en andere regelgeving zwaar heeft. Vanuit die sector is er vaker aanbod.”

Kavelruil

Texel landbouwgrond VLNN makelaars

Ook een kavelruil kan aanleiding zijn tot aan- en verkoop van grond. Nannenga heeft vorig jaar bemiddeld in drie kavelruilen: Kavelruil Texel 2020. Daar waren twaalf partijen bij betrokken. Het betrof bijna 57 hectare, met onder meer hoeven Zeeburg en Ruimzicht. Tweede was Kavelruil Vrij en Blij, met zes partijen en in totaal bijna 29 hectare. En ten slotte kavelruil Sint Maartenshoeve, met tien partijen en in totaal bijna 69 hectare. Deze kavelruilen kwamen tot stand in samenwerking met Stivas Noord-Holland.

Door onderling grond te ruilen krijgen boeren hun land dichter bij huis. Dat werkt efficiënter, ze hoeven minder afstand van en naar de percelen af te leggen en bijvoorbeeld minder vaak een drukke weg, zoals de Pontweg, over te steken. Nannenga: “Je kunt herverkaveling ook zien als een vorm van intensivering van het bedrijf op de bestaande locatie. Het kan ook betekenen dat een boer zijn bestaande stal en melkrobots beter kan benutten. Het maakt groei tot een logische stap. Efficiënter en economischer werken.”

Er wisselt volgens Nannenga elk jaar gemiddeld zo’n 200 hectare landbouwgrond van eigenaar. En komt bijvoorbeeld “buurmans land” te koop. Wanneer je als buurman dit land erbij wilt, dan hoeft dat niet automatisch koop te betekenen. Nannenga: “De vraag is of je dat als boer wilt. Stel dat je wel de stap wil maken, maar met al een behoorlijke financiering van je bedrijf zit. In plaats van nóg meer financiering, kun je ook kiezen voor (erf)pacht. Dat betekent dat een andere partij de grond koopt en dat je als boer de grond pacht of in erfpacht koopt.”

Er zijn meerdere partijen die grond in eigendom hebben en uitgeven in (erf)pacht.

Stichting Samen Eén Texel beheert op Texel van oudsher een behoorlijk oppervlakte grond (meer in het interview). Ook Parochiële Caritas Instelling Texel (Caritas) heeft grond in eigendom en geeft die uit in pacht en erfpacht, evenals de doopsgezinde kerk.

ASR

Fagoed (Financiering agrarisch (onroerend) goed) biedt boeren met erfpachtgrond de mogelijkheid van terugkooprecht. Initiatiefnemers waren de landbouworganisaties, een grote bank en enkele verzekeraars, samen met de toenmalige Heidemij, nu ARCADIS Nederland BV.

Ook ASR Real Estate bezit veel grond op Texel (zie ook artikel elders). Flinke speler op de Texelse grondmarkt is ook AT Texel. Ondernemer Siem Kat van de Dekamarkt bezit hier landbouwgrond. Hem gaat het met name om de meerwaarde die het eiland levert. Hij laat er aardappels telen die hij onder de Texelse vlag verkoopt. Ook bollenexporteur Theo de Boer uit de bollenstreek heeft grond in eigendom. Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier verpacht dijken aan boeren en ook Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer verpachten grond aan boeren. Zij maken daarover beheersafspraken.

Pachtvormen

Als het om pacht gaat heb je meerdere vormen: reguliere pacht. De pachtduur is onbeperkt, tenzij de pachter opzegt. De pachtprijs wordt getoetst door de grondkamer en mag niet hoger zijn dan de regiopacht. De hoogte van de pachtsom staat doorgaans niet in verhouding tot de markwaarde van de grond, in de praktijk is het nog geen procent van de waarde. Geen aantrekkelijke vorm dus voor de grondeigenaar.

Geliberaliseerde pacht geeft meer vrijheid. Dit geldt voor een periode van zes jaar (zonder toetsing door de Grondkamer) en is niet gebonden aan de hoogte van de regiopacht. Nadeel voor de boer is dat deze vaak een hogere pachtprijs betaalt en maar voor hooguit zes jaar zekerheid heeft.

Bij aankoop van grond door instellingen of investeerders of wanneer een pachtcontract wordt vernieuwd, wordt tegenwoordig vaker gekozen voor erfpacht. De duur van zo’n contract is minimaal 26 jaar. Erfpachter en grondeigenaar kunnen zelfstandig onderlinge afspraken maken, zoals over de hoogte van de canon (jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond in erfpacht). Ze zijn dus niet gebonden aan de grondkamer. Het betekent vaak dat de boer een hogere canon betaalt, die meer in verhouding staat tot de waarde van de grond (circa 2 – 2,5 %).

Niet zo zwartwit

Aankoop door beleggers en/of investeerders staat in de landbouw niet altijd in een even goed blaadje. Volgens Nannenga ten onrechte: “Het is niet zo zwartwit dat pacht of erfpacht slecht is en aankoop goed. Als bij een boer koop, pacht en/of erfpacht van grond in een goed evenwicht plaatsvinden, zie ik er geen probleem in. Mits er geen sprake is van een gedwongen situatie van verkoop door een boer, die de grond dan terug pacht of in erfpacht behoudt. Dus om aan geld te komen. Maar als uitbreiding met pachtgrond gebeurt om een bedrijf te laten groeien, zodat je door schaalvergroting een beter rendement hebt, dan is daar volgens mij niets mis mee.

Bank

Bedenk ook dat de Rabobank, vanouds de grootste financier van agrarische grond, niet alles meer wil financieren. Dat heeft te maken met de vermogenssituatie van de banken. De regels zijn aangescherpt, banken moeten meer geld op de balans houden. Als een boer nu met uitbreidingsplannen komt, juichen ze dat wel toe, maar zeggen ze vaker: “Wij financieren een deel van de grond, neem de rest maar in erfpacht. Dat is ook een prima oplossing. Zo kun je als bedrijf blijven groeien en ook in de toekomst weer grond bijkopen. Anderzijds is het ook zo dat je met eigen grond door de waardestijging vermogen opbouwt en met pachtgrond niet. Dan profiteert de grondeigenaar van de waardestijging. Ook daarom is het verstandig om een goede balans te hebben tussen koop, pacht en/of erfpacht.”

Grond zal ook in de toekomst van eigenaar blijven wisselen. Nannenga schat in dat het aantal boeren in twintig jaar tijd nog een keer halveert. “Dus bedrijven die overblijven verdubbelen gemiddeld in oppervlakte.”

Natuur

Er is veel vraag naar agrarische grond. Vanuit de agrarische sector, maar ook daarbuiten. “De natuur rukt op”, valt geregeld te horen. Nannenga: “De aanwijzing van Waalenburg als robuust natuurgebied zette de markt inderdaad onder druk. Die taakstelling vanuit de politiek moest worden gerealiseerd. Maar dat is nu grotendeels wel achter de rug, al gaat her en der nog wel landbouwgrond naar de natuur. Zoals het perceel grond tussen de Ruigendijk en de Limietweg. Dat was niet begrensd. Anderzijds: wanneer je als boer tegen zo’n natuurgebied aan zit, met bijvoorbeeld ganzen op je land of beperkingen, is dat ook niet ideaal.”

Texelse Courant ging ook in gesprek met:

  • LTO Texel; Boer en grond, er zijn meer kapers op de kust:
    Torenhoge grondprijzen, beleggers die zich op de grondmarkt werpen en particulieren die land kopen, waardoor dat uit de agrarische productie raakt. Ontwikkelingen die landbouworganisatie LTO Texel grote zorgen baren. >> Lees de opinie van LTO Texel op Interfarms VLNN Makelaars
  • De kant langs, grootgrondbezit :
    Koop of huur. Daar zit een hele wereld tussen. Als het gaat om een auto, huis of grond. Mijn vader teelde bollen en deed dat in hoofdzaak op zijn eigen grond. Hij had die percelen in zijn leven stukje bij beetje gekocht. Onder meer van “ome” Freek Dijksen, voor wie het land op hogere leeftijd ook zijn pensioen was. >> Lees verder
  • StichtingSamenEén:
    Grond is een veilige belegging, met een relatief laag risico, met nagenoeg geen onderhouds- en beheerskosten, met een bescheiden maar stabiel rendement. Redenen waarom het vermogen van Stichting Samen één Texel voor een deel in grond is belegd. >> Lees verder
  • Ruim de helft van de Texelse grond is landbouwgrond.
    Over verhouding eigendom en pacht >> Lees verder
  • ASR: pachtergrond en grondeigenaar voordeel bij lange termijngebruik.
    ASR Real Estate bezit 800 hectare landbouwgrond op Texel. Texelse Courant stelde ASR een reeks vragen over het Texels grondbezit >> hier de antwoorden.

News